邢成談《房地產(chǎn)信托管理暫行辦法》(征求意見稿)
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-10-26
中國銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(征求意見稿)近日公布后,受到信托業(yè)界的廣泛歡迎。中國人民大學(xué)基金與信托研究所執(zhí)行副所長邢成博士在接受記者采訪時表示,該辦法較以前的有關(guān)辦法更加貼近市場,非常符合房產(chǎn)行業(yè)和信托投資公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的特點,其科學(xué)性和規(guī)范化程度有明顯提高,并從制度上對違規(guī)操作進行了很好的防范,必將促進房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展。
以專業(yè)的眼光來看,邢成認為,《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(征求意見稿)不僅對目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中的很多問題作了明細規(guī)范,而且還有不少突破。
杜絕信托資產(chǎn)挪用
邢成指出,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是過去兩年來國內(nèi)信托公司開展的資金信托業(yè)務(wù)之一,此次專門制定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法,有清晰、嚴謹、規(guī)范、明確的特點。其中有些規(guī)定是對以前的有關(guān)管理辦法的很好補充。如第4條中特別強調(diào)了要委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人,這是以前"一法兩規(guī)"和其它法規(guī)中沒有的。"征求意見稿"還對商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金保管人的條件、應(yīng)履行的職責(zé)作出了規(guī)定。
同時,在第7條中又再次強調(diào),房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。這樣也就很好地杜絕了過去的不正當(dāng)?shù)幕蚍钦５年P(guān)聯(lián)交易而有可能給委托人帶來的利益上的損失。第7條還規(guī)定,信托資金的使用方不得將信托資金投資于該信托資金受托方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的不動產(chǎn)及其經(jīng)營企業(yè)。即一方面它通過設(shè)定房地產(chǎn)資金保管人的方式確保了信托資金不被挪用或改變用途,保證資金的安全性,是個突破。另一方面從多渠道杜絕了把信托資金用于關(guān)聯(lián)企業(yè)的可能性,而且是沒有留任何空間的,是很大的突破。
在第6條的禁止性規(guī)定中,也特別絕對地強調(diào)了房地產(chǎn)信托資金不得與受托人的固有財產(chǎn)或不同委托人的信托財產(chǎn)進行相互交易。因為此前規(guī)定可以市場公允價格進行交易。
專業(yè)綜合素質(zhì)要求更高
該辦法對于信托公司的業(yè)務(wù)駕馭能力和信托投資經(jīng)理的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。如第10條對信托公司開展房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查作了規(guī)定,不僅必須進行盡職調(diào)查,而且要求信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理具有高度的行業(yè)熟悉度和專業(yè)能力,其中涉及土地評估、項目規(guī)劃、市場需求、房地產(chǎn)項目本身等問題以及相關(guān)法律法規(guī)問題,否則就完成不了。
這個辦法還為今后評級分類監(jiān)管制度的出臺預(yù)留了對接的接口。主要體現(xiàn)在信托合同的份數(shù)上提出了彈性管理的思路。換言之,如果信托合同仍然在200份以內(nèi)的,還是采取報備制。但在第31條至35條規(guī)定,對于超過200份信托合同份數(shù)限制的信托業(yè)務(wù)采取特別許可制。即,信托投資公司若想開展超過200份信托合同份數(shù)限制的信托業(yè)務(wù)應(yīng)該事先獲得銀監(jiān)會的許可。邢成強調(diào),這確實是一個突破,但又不等同于任何做房產(chǎn)信托項目都可以超過200份合同限制。就是把活口給開了,不是絕對地不能超過200份了,但是必須要申報批準(zhǔn)的,采取了特許的制度。這樣實際上為即將要開展的信托公司分類管理作了一個很好的鋪墊。今后在分類管理上條件占優(yōu)的、管理比較規(guī)范的、經(jīng)營較優(yōu)秀的、實力較強的信托公司可能會率先取得準(zhǔn)入證。
邢成預(yù)計,今后包括異地經(jīng)營等都會采取這種特許制。當(dāng)然,與此同時,對于超過200份或不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計劃也進行了更加明細的規(guī)定,比如存續(xù)期不得少于3年,最低募集金額不得少于5億等也進行了更加明細的規(guī)定,有利于規(guī)避風(fēng)險。
嚴格性靈活性結(jié)合
該辦法在信托投資的風(fēng)險控制措施以及監(jiān)管方面進一步加大了力度,對信托公司治理結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)操作流程、風(fēng)險控制機制都提出了明細的要求,并且在風(fēng)險控制中體現(xiàn)了嚴格性和靈活性結(jié)合的特點。如第41條中明確規(guī)定對于"四證"具全的房地產(chǎn)項目才能發(fā)放信托貸款,但同時在第43條中又作了一個靈活的規(guī)定,也就是如果不完全具備"四證"的房地產(chǎn)項目,但有其它的條件比較完善的,也可以發(fā)放信托貸款。這樣就體現(xiàn)了信托監(jiān)管和風(fēng)險控制中靈活性和嚴格性相結(jié)合,真正使信托公司能夠按不同房產(chǎn)項目的不同特點、不同市場的前景和收益性來開展信托業(yè)務(wù),來靈活地決策信托資金運用方向和規(guī)模。就是不再一刀切了,為信托公司業(yè)務(wù)拓展提供了完善的政策環(huán)境。
(xintuo編輯)